不動産維持管理契約書
法的助言、管轄および契約方式に関する重要な注意
この架空の契約書は、学習用に作成した記入例であり、法律上の助言でも、あらゆる場合に有効な契約でもありません。イングランドおよびウェールズで活動する住宅賃貸人と請負業者を想定しています。当事者は、実際の所有権、賃貸借上の義務、建築規則、ガスおよび電気の安全規則、アスベスト要件、都市計画上の規制、データ保護、税務上の取扱い、許認可条件ならびに適用される消費者または調達上の要件を確認しなければなりません。本書は不動産ポートフォリオに合わせて修正し、適切な方式で締結しなければなりません。署名しても違法な条項が適法になることはなく、法定の通知、証明書または同意に代わることもありません。これに依拠する前に、独立した助言を受けてください。
日付および当事者
本契約は2027年1月8日、次の当事者間で締結されます。
1. 会社番号15820471、所在地14 King William Yard, Bristol BS2 0QLのMeadowgate Residential Management Limited（以下「委託者」といいます）。 2. 会社番号14780623、所在地3 Enterprise Close, Filton, Bristol BS34 7QFのOakline Property Repairs Limited（以下「請負業者」といいます）。
委託者は、27 Willowbank Road, Bristol BS7 9LAに所在し、独立した4戸のフラット、共用階段、裏庭、ごみ置場および自転車小屋を含む、自由保有権（freehold）付き不動産を管理しています。委託者は、2027年2月1日から2028年1月31日まで、ここに記載するサービスを請負業者に委託します。この委託は独占的なものではなく、請負業者を、賃貸募集、賃料回収または法定執行についての委託者の代理人にするものでもありません。
1. サービスおよび基準
請負業者は、建物の外装・躯体、配管、暖房制御、共用照明、木工、左官、塗装、錠および外部通路について、計画保守および随時保守を提供します。ただし、委託者が別個の書面指示を出し、かつ適切な資格を有する者が実施することを請負業者が確認しない限り、ガス器具工事、固定電気設備工事、アスベスト除去、構造エンジニアリングまたは専門免許を要する工事は行いません。
計画プログラムは次のとおりです。2月および8月に屋根と雨樋を点検し、2月および8月に共用照明と非常用照明を試験し、3月および9月に外部ドアと錠を点検し、4月および10月に雨樋を清掃し、7月に共用ボイラーを整備し、11月に舗装、フェンスおよび排水を点検します。請負業者は各計画訪問から3営業日以内に、日付入りの報告書と写真を提供します。
人命・安全に関わる緊急事態（例えば、現に発生している漏水、凍結する天候下での共用暖房の停止、安全でない外部ドア、露出した通電中の電気部品または重大な屋根開口）については、請負業者は30分以内に電話を受け付けたことを確認し、4時間以内に訪問します。直ちに危険ではない緊急不具合は4営業時間以内に確認し、2営業日以内に訪問します。通常の不具合は1営業日以内に確認し、5営業日以内に訪問します。これらはサービス上の約束であって、専門業者または交換部品が直ちに利用できることの保証ではありません。
請負業者は、合理的な技能と注意をもって工事を行い、メーカーの書面による指示に従い、場所を安全で合理的に清潔な状態に戻し、居住者とその所有物を保護します。請負業者は、作業員、到着時刻および退出時刻、実施した作業、使用した材料、必要に応じた写真、ならびに追加の推奨事項を特定した完了記録を提供します。ガス漏れの疑い、重大な湿気、保護上の懸念、火災安全上のリスクその他委託者または当局に付託すべき事項を、直ちに報告しなければなりません。
2. 指示、立入りおよび居住者への連絡
委託者の不動産部長であるElena Margaret Price、またはMaintenance Manager（維持管理部長）であるMarcus Joel Langだけが、料金の発生する作業を承認できます。請負業者は、第3条の上限まで緊急作業を安全な状態にすることができますが、実行可能になり次第、維持管理部長に電話しなければなりません。委託者の書面同意なしに作業を再委託してはなりません。ただし、緊急時の専門業者については、氏名・名称と資格を記録することを条件に例外とします。
委託者は、適法な立入りを手配するため合理的な努力をし、関係する鍵と利用可能な記録を提供します。請負業者は、緊急でない訪問について、居住者が別途同意しない限り、少なくとも24時間前に通知しなければなりません。同意または適法な立入りの根拠なしに住戸へ入ってはならず、損傷を証拠化するのに必要な場合を除き私物を撮影してはならず、個人データを保護しなければなりません。居住者の連絡先を合理的に必要な期間を超えて保持せず、委託者が承認したシステムを通じて居住者に予約メッセージを送信しなければなりません。
3. 料金、承認および請求書
委託者は、月額管理固定報酬£420.00（VAT別）、標準作業員の料金1時間当たり£48.00（VAT別）、および営業時間外の緊急料金1時間当たり£72.00（VAT別）を支払います。15マイル以内の移動費は含まれます。材料は、請負業者が証明した原価に12％の取扱手数料を加えて請求します。通常のバン、見積り、または瑕疵ある作業を直すための再訪問については、料金を請求しません。
請負業者は、遅延により損傷またはリスクが合理的に増加する場合に限り、事前承認なしで、個別の仕事1件につきVAT込み£350.00まで支出できます。この金額を超えると見込まれる仕事には、書面見積りと委託者の承認が必要です。合計1,000ポンド以上の工事には、緊急事態または互換性の問題により実行不可能である理由を委託者が記録する場合を除き、2件の競争見積りが必要です。請負業者は、承認基準を避けるために仕事を分割してはなりません。
請負業者は、月末締めの翌月請求とし、固定報酬および完了した仕事を住所と仕事番号ごとに明細化します。2027年1月の開始準備点検および報告には£180.00（VAT別）がかかり、最初の請求書とともに支払われます。委託者は争いのない金額を30日以内に支払います。真に争う場合は10営業日以内に通知し、争いのない残額を支払わなければなりません。請負業者は、期限を過ぎた争いのない金額について、14日前に書面通知をした後、緊急でない作業を停止できます。ただし、回避可能な安全上のリスクを生じさせる形で、進行中の緊急対応から離脱してはなりません。
4. 保険、遵守および責任
請負業者は、1事故当たり少なくとも£5,000,000の対人・対物賠償責任保険、少なくとも£10,000,000の使用者賠償責任保険、および実際に行う設計助言について£1,000,000の専門職賠償責任保険を維持します。2027年1月8日、OaklineはHarbour Mutual Insuranceが発行した証明書を提出しました。証券番号はHM-P-881204、HM-E-881205およびHM-PI-881206で、いずれも2028年1月31日に満了します。取消しまたは重要な減額の前に、委託者へ通知します。
請負業者は、従業員、賃金、訓練、税および機器について責任を負います。健康安全法令、健康に有害な物質の管理に関する規則（Control of Substances Hazardous to Health Regulations）、廃棄物移送要件および現場固有のリスク評価を遵守しなければなりません。アスベストを含む疑いのある材料を動かさず、条件が安全でない場合は作業を停止します。委託者は、建物の所有権、賃貸人としての判断、法定通知および合意サービス外の指示について、引き続き責任を負います。
請負業者は、その過失、故意の不正行為または契約違反により生じた直接損失について責任を負います。建物または居住者の財産に生じさせた損傷を修復します。いずれの当事者も、過失による死亡または人身傷害、詐欺、または法律上免責できない責任について責任を免除しません。それらを前提として、各当事者の契約年度における責任総額は£25,000を上限とします。ただし、未払料金、秘密保持、データの不正利用、または請負業者の保険で裏付けられた責任には、この上限を適用しません。
5. 不具合、記録および委託の終了
委託者は、合理的に発見できる場合、完了から6か月以内に、完了した作業の明らかな不具合を通知しなければなりません。請負業者は5営業日以内に点検し、施工不良を追加の労務費なしで10営業日以内に修正します。ただし、部品または立入りが真に必要な場合には、より長い期間を説明できます。委託者は、証拠のある修正費について、請負業者に7日間の是正機会を与えた後、合理的な相殺を行えます。
請負業者は、仕事の記録、請求書、リスク評価および廃棄物記録を6年間保管し、合理的な請求に応じて提供します。当事者は四半期ごとにサービス水準を見直します。重大な違反が書面通知後14日以内に是正されない場合、契約を終了できます。いずれの当事者も、60日前の通知により便宜上終了できます。この場合、委託者は終了日までに完了した承認済み作業の代金を支払います。支払不能、重大な安全上の不正行為、必要な保険の喪失または無断立入りについては、直ちに終了できます。
当事者はまず、10営業日以内の会議を、Elena PriceとOaklineの取締役であるHarold Vincent Shawに付託します。解決しなければ、緊急の安全または占有回復の手続を妨げることなく、少なくとも20営業日、Bristol Mediation Serviceを通じた調停を試みます。本契約はイングランドおよびウェールズ法に準拠し、強行法規に従うことを条件として、イングランドおよびウェールズの裁判所が専属管轄を有します。
署名
Meadowgate Residential Management Limitedを代表してElena Margaret Price（不動産部長）が署名 署名：____________________ 日付：2027年1月8日
Oakline Property Repairs Limitedを代表してHarold Vincent Shaw（取締役）が署名 署名：____________________ 日付：2027年1月8日