不動産移転・信託宣言書
法的・管轄・方式に関する重要な注意
この架空の文書は教育用の記入例であり、法律上の助言でも、HM Land Registryの移転書式でも、移転証書、信託文書、住宅ローン同意または不動産譲渡手続の助言の代替でもありません。土地に関する宣言は、各個人が独立した証人の面前で署名し、その証人も署名する証書として作成する必要が生じることがあります。法的所有権、受益所有権、制限、貸手の権利、印紙土地税、キャピタルゲイン税、相続税、婚姻または倒産上の効果、本人確認、登記および移転への同意を、実際の取引について検討しなければなりません。HM Land Registryは、TR1書式、AP1書式、本人確認証拠、遵守証明書その他の書類を求めることがあります。この例に依拠してタイトルを成立または変更してはなりません。
日付、当事者および物件
この宣言は、2027年9月18日、9 Copper Beech Lane, York YO24 3QXのMaya Eleanor Hart（Maya）および同住所のDaniel Thomas Iqbal（Daniel）によって作成されます。Mayaは現在、法的所有権の唯一の登記所有者兼受託者です。MayaとDanielはいずれも受益所有者です。予定された移転が完了し登記された場合、MayaとDanielは法的所有権の共同受託者になりますが、その登記前にはDanielは法的所有権の受託者ではありません。両者は婚姻していないパートナーであり、この記入例では各自が別個の助言を得ています。架空の連絡先電子メールはmaya.hart@example.testおよびdaniel.iqbal@example.testです。
物件は9 Copper Beech Lane, York YO24 3QXで、庭、ガレージおよび車道を備える自由保有権の3寝室住宅（物件）です。HM Land Registryにタイトル番号YYK 518204で登記されています。法的タイトルは現在Mayaの単独名義で登記され、Mayaは2021年10月21日に取得しました。Danielが登記所有者として追加されるのは、不動産譲渡手続担当者が必要な移転を作成し、当事者が有効に署名し、貸手が同意し、登記が完了した場合だけです。それまでは、この宣言は、助言ならびに登記所有者および貸手の権利を前提として、当事者が意図する受益上の取決めを記録します。
物件にはNorthmere Building Societyの住宅ローン口座NS-4479012が設定されています。2027年9月18日、最新の明細に示された元本残高は、日々の利息および貸手の明細に従う214,000.00ポンドです。当事者は、この宣言が貸手の担保権を拘束、変更、順位劣後または解放できないことを認めます。移転、借入人の変更、信託制限または借換えについての書面同意を、完了前にNorthmereから得なければなりません。
1. 拠出および受益持分
この記入例の計算に使う合意価額は385,000.00ポンドで、2027年9月2日付のYork Vale Surveying Limitedの評価により裏付けられています。Mayaの購入頭金および記録された資本拠出は96,000.00ポンドです。Danielの予定移転および改良工事への現金拠出は24,000.00ポンドです。現金拠出の合計は120,000.00ポンドです。合意価額385,000.00ポンドから住宅ローン債務214,000.00ポンドを控除すると、評価日時点の例示的なエクイティは171,000.00ポンド（385,000から214,000を控除）です。当事者は、エクイティが現金拠出と同じではなく、住宅ローン残高、売却価格、償還手数料および費用が変わることを認めます。
第2条の明示された調整を前提に、Mayaは物件の受益持分の60％を、Danielは40％を所有します。割合は純売却代金および純資本価値に適用され、住宅ローン償還と売却費用を控除する前の総市場価値には適用されません。Mayaがより大きな初期頭金を支払い、Danielが住宅ローンと合意された工事に拠出するため、当事者は不均等な持分を選択します。ここで述べる負債と調整を計算せず、60対40の割合が総価格の60対40であると、後からいずれの当事者も主張できません。
当事者は、移転が完了した場合、法的所有権を共同所有者として保有し、受益持分を記載された割合の共有持分保有者（tenants in common）として保有する意図です。不動産譲渡手続担当者は、HM Land Registryに適切な制限、例えば適切な場合のForm A制限を検討すべきです。意図する法的保有または制限が異なる場合、担当者はこの文言に依拠せず書類を変更しなければなりません。
2. 支払、改良および会計
現在の明細で支払うべき月次住宅ローンは1,185.00ポンドです。Mayaは60％に当たる月711.00ポンドを、Danielは40％に当たる月474.00ポンドを、前月25日までに共同家計口座へ支払います。数値の合計は1,185.00ポンドです。貸手が必要な支払額を変更しても、MayaとDanielが書面による変更に署名しない限り、同じ60対40の割合を維持します。一方の当事者がその割合を超えて支払っても、受益持分が自動的に変わることはなく、払い戻し前払金または合意された資本拠出として記録します。
家庭の光熱費、カウンシル税、通常の保険、定期修繕および消耗品は、費用が一方だけに起因する場合を除き、60対40で分担します。現在の年間建物保険料は486.00ポンドで、Mayaの例示分は291.60ポンド、Danielは194.40ポンドです。年間維持予算は2,400.00ポンドで、Mayaが1,440.00ポンド、Danielが960.00ポンドを負担し、四半期ごとに360.00ポンドおよび240.00ポンドを分割払いします。この算術は予算上の取決めであり、実際の請求書と照合しなければなりません。
当事者は、Cedarline Roofing (York) LimitedによるVAT込み固定価格8,400.00ポンドの屋根修繕、およびBright Circuit ServicesによるVAT込み2,160.00ポンドのキッチン電気改良工事を承認します。承認された改良費用の合計は10,560.00ポンドです。Mayaは6,336.00ポンド、Danielは4,224.00ポンドを支払います。500.00ポンドを超える変更には双方の書面承認と、適用される建築管理、計画、隣接地壁または貸手の同意が必要です。署名済みの一覧に記録されない限り、塗装または任意の労務についてポンド単位の相当額の控除を約束しません。
各当事者は銀行明細、請求書、証明書および支払記録を保管します。各暦年の終了後30日以内に、共同口座を照合します。一方が他方のために合意された共有額を支払った場合、支払者は共同口座から払い戻しを受けるか、次回の照合で貸方記入を受けられます。払い戻しは利息ではなく、助言を得た後に証書またはその他の法的に有効な変更を当事者が署名しない限り、受益割合を変更しません。
3. 居住、決定および制限
MayaとDanielは、共有の住居として物件に居住します。いずれも、他方の書面同意ならびに貸手、保険、計画および法律上必要なすべての承認なしに、賃貸借、許諾、休暇用賃貸、担保権、オプション、移転その他の権利を設定できません。通常の来客を招くことはできますが、来客に物権上の権利があると表示してはなりません。事業利用、構造変更、増築、屋根裏改装、樹木の伐採または用途変更は、双方の書面承認と関係する同意なしに進められません。
安全、光熱費および緊急修繕については、いずれの当事者も、1件あたり750.00ポンドまで、実務上可能な限り早く他方へ知らせたうえで通常の決定をできます。750.00ポンドを超える費用、借換え、新規借入れ、売却、賃貸借、移転、大規模変更、保険変更またはタイトル紛争の和解には双方の書面承認が必要です。生命または重大な物的損害に差し迫った危険がある真の緊急事態では、いずれも合理的に行動して物件を安全にできます。費用は証拠確認後に配分します。
当事者は住宅ローンを現在の状態に保ち、適切な通知を受けた貸手および保険者の点検を許し、物件を維持し、計画および建築規則を遵守し、通知、執行書簡、滞納、保険問題または不具合の疑いを速やかに互いへ伝えます。いずれも、他方の合理的な立入りを妨げたり、故意に物件価値を下げたりできません。貸手および公的機関に対する義務は、この宣言によって置き換えられません。
4. 売却、別居および評価
当事者は、売却、恒久的な退去、予定された移転または関係解消の際に取決めを見直します。いずれも貸手の権利に違反して売却を強制できませんが、合意できない場合は裁判所に救済または売却命令を求めることができます。広告前に、当事者は共同でRICS登録評価人を選任します。最初の評価人が行動できない場合、Humber Valuation Partnershipを選任します。希望価格は評価および現在の市場証拠に裏付けられなければなりませんが、いずれも売却価格を保証しません。
総売却代金から、不動産譲渡手続担当者は売却費用、不動産仲介手数料、法律費用、適法な期限前返済手数料、住宅ローン償還額およびその他の担保付き債務を支払います。その結果の純代金を、合意された未払共有費用および記録された前払金について調整します。残額をMaya 60％、Daniel 40％で分けます。架空の売却価格420,000.00ポンド、VAT込み売却費用6,048.00ポンド、住宅ローン償還額212,500.00ポンドを使うと、他の調整前の例示残額は201,452.00ポンド（420,000.00から6,048.00と212,500.00を控除）です。これは分配指図ではなく、実際の償還明細、費用、税および調整を完了時に取得しなければなりません。調整がなければ、Mayaの例示60％は120,871.20ポンド、Danielの40％は80,580.80ポンドで、合計は201,452.00ポンドです。
一方が他方の持分を買い取りたい場合、購入価格は独立した評価に基づき、住宅ローンと費用の適切な割合を控除し、貸手は免責または借入人の交替に同意しなければなりません。移転する当事者は税務助言を得なければなりません。私的な見積りまたは仲介業者の意見は移転書類ではありません。当事者は、独立した不動産譲渡手続の助言なしにTR1、信託証書または免責書に署名しません。
5. 死亡、能力喪失、紛争および変更
受益持分は共有持分保有者として保有する意図であるため、死亡した当事者の受益持分は、自動的に生存者へ移るのではなく、その遺言または無遺言相続に従って移ることがあります。各当事者は遺言を作成し、相続税と遺産計画の助言を得るべきです。この条項は遺言、指定または生存者帰属の選択ではありません。一方が意思能力を失った場合、他方は登記所有者、代理人、貸手および裁判所の手続を適法に扱わなければなりません。
紛争が生じた後、当事者は速やかに会合を持ち、書面の計算書を交換します。解決しなければ、York Property Mediation Serviceによる調停を試みます。物件を保護し、貸手または公的機関に従い、裁判所命令を求めるための緊急対応は妨げません。いずれも、圧力として住宅ローン支払を止めたり、光熱サービスを妨げたりしてはなりません。この宣言には、強行的な裁判管轄に従うことを条件として、イングランドおよびウェールズ法が適用されます。
土地、受益持分または移転に関する変更は、独立した助言の後、法的に有効な方式で作成し署名しなければなりません。署名した電子メールだけでは必ずしも足りません。この記入例は、移転が完了したこと、信託が登記されたこと、または税が支払われたことの証拠ではありません。
作成
Maya Eleanor Hartが証書として署名し交付、立会人：
署名：____________________ 日付：2027年9月18日 証人署名：____________________ 証人氏名：Felicity Anne Rowe 証人住所：22 St Olave Street, York YO1 8BY 証人職業：勅許会計士
Daniel Thomas Iqbalが証書として署名し交付、立会人：
署名：____________________ 日付：2027年9月18日 証人署名：____________________ 証人氏名：Robert Julian Webb 証人住所：4 Rosedale Court, York YO10 4NE 証人職業：土木技師
当事者は、実施される移転、貸手同意およびHM Land Registryへの申請は不動産譲渡手続担当者が作成しなければならず、完了前に各自が別個の税務および法律助言を得るべきことを認めます。